23.05.10   УКРАИНСКИЕ РЕСУРСЫ – ПРОДАЖА ЗЕМЛИ

Годы экономического процветания коммерческой и торговой недвижимости Украины оборвались в 2008. С исчезновением особого интереса со стороны и своего, и в особенности иностранного инвестора. До сих пор во всем мире наблюдается невозврат вложенных инвестиций в объекты торговой и офисной недвижимости. И сегодня инвестировать в них готовы, например, не более 17% европейских инвесторов. Одна из причин – незавершенный кризис в мире.

Автор Виктория Бойко.

"То, что ставки рефинансирования или базовые ставки США и Европы на одном уровне, говорит о том, что кризис далек от завершения. Иначе центральные банки повышали бы ставки. Это не от хорошей жизни. Это признак того, что в глобальных экономиках по-прежнему есть ряд очень серьезных проблем. То что касается компаний – смотрите. Стандартное соотношение собственного и долгового капитала на рынке коммерческой недвижимости – это 70 на 30. 70 долгового и 30 собственного. Цены на рынке коммерческой недвижимости в среднем в Европе и Америке упали на 30-40%. То есть большинство проектов коммерческой недвижимости находятся в состоянии негативного акционерного капитала. Это может не означать, что будет волна дефолтов. Пока эта волна сдерживается банками. Они не хотят признавать убытки и пытаются всячески удержать рынок", – рассказывает Юрий Мельник, вице-президент девелоперской компании.

Политики напугали инвесторов

Риски мировые дополняются локальными украинскими проблемами, соглашаются и девелоперы, и инвесторы. Среди преград, стоящих на пути вливанию денежных потоков иностранцев в Украину, обычно называют громоздкое и несовершенное законодательство, тяжелую систему налогообложения, бюрократию и коррупцию. И постоянно кивают на экономическое развитие. Хотя по этой тенденций оценки специалистов одной и той же области не всегда совпадают.

Наталия Стельмах, заместитель директора и начальник отдела украинской инвестиционной компании недоумевает: "Почему и на каком основании говорят инвесторы о каких-то страновых рисках в Украине? Возьмем макроэкономику - падение ВВП Японии 8%, США и Германии 6, Эстония, Литва, Латвия 16-18%. А Украина 14. Плюс все знают, что какая то часть бизнеса – не меньше чем треть ушла в тень".

Данные экономического роста первого квартала 2010-го тоже не намного отличаются. Так восстановления промпроизводства США и в Европе - от 4 до 6%. В Украине – чуть меньше. Но Украина теоретически имеет больший потенциал роста. Так как ее экономика упала более существенно, чем у западных стран. Так что, как все знают, должен действовать принцип – глубже и быстрее упали – значит, быстрее пройдет восстановление. Споры не утихают часами.

"В США – цены на недвижимость упали на 30-40%. У нас тоже почти в 2 раза. Доля вакантных площадей – Нью-Йорк, Манхэттен - плюс 20%. Лондон, центр - плюс 20%, не говоря уже об Азии. Киев, Украина тоже - 20%. Чем же мы отличаемся. Аналогично снизились затраты на строительство – чем же мы отличаемся? Единственное за что иностранцы нам навешивают огромные страновые риска - это политика. И то- не смена правительства. Потому что бизнес в Украине равно правительство. Так из-за чего же капитал на западе нам дают под 12-15. В то время как в Европе на 20 лет он 4%. И то в 20 лет в недвижимость деньги не вкладываются. Поэтому надо смотреть на стоимость 5-летнего капитала. Для западных девелоперов - его дают под 2%, а нам "навешивают" риски и дают под 12%", – возмущается Наталья Стельмах.

Ответ компаний с иностранным капиталом прост – политики своими заявлениями сами дестабилизируют ситуацию. "Вы посмотрите, Премьер заявляет, что без того, что страна получает скидку на газ, у него не балансируется бюджет. Ему надо заключать соглашение о продлении базирования флота, иначе он не может свести концы с концами. Разве это не риск. Эта ситуация отличается от американской. Сложно представить Барака Обаму, который выступает перед нацией и говорит, что у них проблемы с бюджетом и поэтому они должны россиянам что-то дать. Если вы не может свести бюджет без этого, то это означает дефолт. Потому что вы не сможете рассчитаться по вашим займам. Разве это не риск. Раньше одна оппозиция говорила о том, что дефолт неминуем. Президент тоже самое повторял. Как это оценивать? Как риск", – объясняет Юрий Мельник, вице-президент девелоперской компании.

Украинские риски уйдут не скоро

Украинские глобальные риски еще долго будут оставаться высокими, вынуждены констатировать специалисты. И это в дальнейшем формировать высокую стоимость ресурсов и для государства в мире, и для ее представителей на международных рынках, и для бизнеса в местных банках. Сегодня не могут получить кредиты в украинских банках даже компании, имеющие готовые торговые центры, которые каждый месяц дают прибыль. "У нас есть договора аренды, подписанные минимум от 5 до 10 лет, мы все равно не можем получить банковского кредитования. Несмотря на то что у нас прозрачная понятная структура, у нас все официально, все легально. Но банки даже с иностранным капиталом, предлагают такие ставки которые не логичны и не возможны. Они съедают всю прибыль от проекта. И нет смысла его запуска. Потому что мы будем работать только на банковские проценты. Мы не видим возможности перекредитоваться даже до конца года", – рассказывает Юлия Мельник, коммерческий директор инвестиционной компании

Не менее важен, чем кредитный займ, и платежеспособный спрос. Он - одна из главных составляющих, подталкивающих инвестора вкладывать ресурсы, а девелопера запускать новые проекты в торговом и офисном сегментах. Но и здесь Украине далеко до лидеров по привлекательности. "Мы вынуждены были с началом кризиса отказаться от фиксированной арендной платы и перейти на процент от оборота. Потому что наши крупные арендаторы пришли и сказали, что платить не могут. Мы видим обороты арендаторов и я должна сказать, что они не увеличиваются заметно. А раз они не увеличиваются, то они не могут платить и высокие ставки", – дополняет свой рассказ Юлия Мельник. Ей вторит коллега, Юрий Витренко: "Мы не видим пока наполняемости тех же офисных комплексов в Киеве. Зачем же строить новый большой комплекс класса, если существующие три несчастных офиса класса А не заполнены. Посмотрите – есть "Парус", стоит "Экспланада" и ее не выводят на рынок потому что "Парус" не заполнен. Кто хочет, может построить еще 3 комплекса класса А. Но кем они будут заполнены"?

Возрождение начнется в 2011-ом

В будущее большинство представителей сегмента все же смотрят с оптимизмом. Возобновление кредитования девелоперы ожидают не раньше второго полугодия 2011-го года. А прихода реальных покупателей на их объекты – в 2012-13-ом годах.

Сегодня девелоперы лишь готовят всю разрешительную документацию (это сейчас гораздо дешевле, чем до кризиса) и достраивают те объекты, спрос на которые нашли в существующих условиях и среди существующих потребителей. Для того, чтобы реализовать имеющиеся объекты, приходится идти и на изменение проектов. Но это пока касается, в основном, жилой недвижимости. Запросы потребителей в связи с новыми финансовыми условиями изменились.