29.04.10  УКР.РЕСУРСЫ – ПРОДАЖА ЗЕМЛИ

Автор Сергей Сергиенко

Инвесторы в сфере недвижимости во всем мире более оптимистично оценивают рыночную ситуацию. Многие из них убеждены, что очередной виток развития начнется уже в 2010 г. Этот оптимизм разделяют две трети респондентов, принявших участие в проведенном Colliers International исследовании 2010 Global Investor Sentiment Survey. Они выражают желание расширить свои портфели в ближайшие 12 месяцев.

Согласно результатам исследования Global Investor Sentiment Survey, впервые проведенного компанией Colliers International и основанного на мнениях 244 крупнейших институциональных и частных инвесторов во всем мире, совокупный инвестиционный портфель которых превосходит $300 млрд, большинство респондентов полагает, что рынок в настоящее время достиг дна или приближается к низшей точке. При этом две крупнейших группы инвесторов, составляющие 41% респондентов, считают, что стрелка находится где-то между 5 и 6 часами на «мировых часах рынка недвижимости».

На этих часах рыночные циклы привязываются к определенному времени, причем 12 ч. означает пик развития рынка, а 6 ч. – его дно. Каждые шесть часов между этими точками соответствуют этапам подъема (с 6 ч. до 12 ч.) или спада (с 12 ч. до 6 ч.). 

Респонденты считают, что в Латинской Америке (8 ч. 30 мин.) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (7 ч.) уже наблюдается подъем. К Азиатско-Тихоокеанскому региону также относятся Австралия и Новая Зеландия. В США и странах Азии, по мнению респондентов, рынок достиг дна – 6 ч., тогда как страны Ближнего Востока, Центральной и Восточной Европы, а также Канада все еще переживают этап спада. Респонденты полагают, что в ближайшие 12 месяцев на рынках этих регионов, за исключением Восточной Европы, вновь начнется подъем.

Инвесторы, стремящиеся расширить свои портфели, предпочитают инвестировать в пределах собственной страны, однако при этом они обращают внимание и на возможности, открывающиеся на некоторых развивающихся рынках, включая Украину, Польшу, Вьетнам, Бразилию и Индию. 

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):

 «Наряду с другими странами Европы, экономика Украины испытала существенные потрясения от глобального кризиса. Это соответствующим образом отразилось на рынке коммерческой недвижимости. На протяжении года на рынке преобладала паника и неопределенность, в результате чего ожидания покупателей по ставкам капитализации достигли 18-20% для прайм-сегмента, что характеризовало украинский рынок недвижимости как рынок с чрезвычайно высокими рисками. Как результат, на протяжении 2009 года не было завершено ни единой классической инвестиционной трансакции из-за отсутствия готовности продавцов отдавать свои лучшие активы по заниженным ценам.

Но уже в самом начале 2010 года на фоне положительных макроэкономических прогнозов для страны, а также с учетом тенденции к снижению политической нестабильности, большинство участников рынка утвердились во мнении, что рынок недвижимости достиг своего дна и следует ожидать его оживления. Такое мнение подкрепилось первыми произошедшими инвестиционными сделками на рынке. Следовательно, можем сделать вывод о том, что на настоящий момент стрелка инвестиционных часов рынка недвижимости в Украине приблизилась к 6 часам и в будущем ожидается рост.

При сохранении положительных макроэкономических прогнозов и стабилизации на политической арене, восстановление инвестиционной активности может происходить даже более высокими темпами, чем прежде предполагали многие участники рынка. При отсутствии чрезмерного количества высококлассных объектов, выставленных на продажу, оживляющийся спрос будет способствовать снижению ставок капитализации. Таким образом, можно предположить, что в ближайшие 6-9 месяцев ставки капитализации снизятся до 12-15% для прайм-сегмента, а через год и более вполне вероятен уровень 10-13%.»

Несмотря на, в целом, позитивные перспективы, инвесторы все еще придерживаются осмотрительной позиции и высказывают некоторую обеспокоенность касательно определенных вопросов.

Один из вопросов, вызывающих наибольшую озабоченность, это финансирование. Респонденты разделились на две равные группы в мнении по вопросу, облегчился ли доступ к финансированию по сравнению с тем, что наблюдалось год назад, или нет.  Однако и здесь они выразили оптимизм в отношении предстоящего года. Около 90% респондентов полагают, что в ближайшие 12 месяцев получать финансирование станет легче. Впрочем, большинство уверено, что стоимость финансирования возрастет.

Инвесторы из Азии, Канады, Латинской Америки и Западной Европы отметили улучшение ситуации с получением доступа к финансированию за последний год, тогда как в США и странах Тихоокеанского региона изменений не наблюдалось. Инвесторы на Ближнем Востоке и в Восточной Европе столкнулись с затруднением доступа к финансированию.

В исследовании отражено и еще одно важное наблюдение – сдвиг предпочтений в сторону высококачественных объектов недвижимости, способных приносить доход. Возврат к  ориентированности на доход и меньшее внимание на рост капитализации актива лучше всего были выражены одним респондентом, по мнению которого «увеличение стоимости актива – это лишь дополнительное преимущество; мы приобретаем недвижимость, чтобы получать доход».

Что касается рынков капитала, исследование показывает, что мнения относительно возврата рынка к «нормальному» состоянию (7,0–7,5-процентной ставке капитализации для офисных помещений) сильно разнятся, хотя большинство респондентов и ожидают, что рынки их стран вернутся к «норме» в ближайшие полтора года.

Если рассматривать ситуацию в географическом разрезе, можно отметить следующее: инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их рынки вернутся к нормальному состоянию в IV квартале 2010 г. За ними должны последовать рынки Канады, Латинской Америки, Восточной и Западной Европы – к I кварталу 2011 г., а затем США – ко II кварталу 2011 г.

Дополнительные выводы исследования:

Многие инвесторы рассматривают события последних двух лет как хорошее напоминание о том, что рынок коммерческой недвижимости очень цикличен, и выбор определенного времени имеет существенное значение для получения прибыли.

Ожидается, что арендные ставки в этом году достигнут минимального уровня во всем мире – большинство респондентов полагает, что в секторе офисной недвижимости это произойдет в I квартале 2010 г., за ним последует сектор индустриальной (II квартал 2010 г.) и торговой (III квартал 2010 г.) недвижимости.

По всей видимости, инвесторы искренне уверены в том, что, несмотря на трудности, создаваемые экономическим спадом, особенно в США и ряде европейских стран, цены на недвижимость в настоящее время позволяют сделать удачные приобретения. Многие инвесторы готовы закрыть глаза на возможные проблемы с арендными ставками и вакантными помещениями в ожидании улучшения ситуации в будущем.