12.04.10  УКР.РЕСУРСЫ

Иногда помещениями, находящимися в общей собственности жильцов, распоряжаются за их спиной

Обычно жильцы многоэтажек подвал собственного дома навещают редко: что им делать в помещении, где переплетаются коммуникации, обитают грызуны и бездомные кошки, а иногда блохи и комары? Но для кого-то это подземелье может представлять немалую ценность. Дело в том, что большинство крымских городов и курортных поселков уже столкнулись с острейшим дефицитом помещений для развития малого и среднего бизнеса.

Недаром мы время от времени узнаем о громких скандалах, когда предприимчивые коммерсанты пытаются выдавить общественные организации или детские кружки из занимаемых ими цокольных этажей многоэтажек. Но слишком много сил может уйти, чтобы получить такой лакомый кусок. Поэтому кому-то проще обратить внимание на подвалы, которые в теории можно неплохо обустроить. Если не помешают жильцы — не факт, что им понравится жить над магазином, спортзалом или парикмахерской. Поэтому обитатели многоэтажек о том, что родной подвал давно приватизирован или продан, порой узнают месяцы и годы спустя после заключения сделки. А ведь бывает, что собственник, обустраивая помещение по своему усмотрению, даже лишает людей положенных им коммунальных благ.

«Дети подземелья»

Жильцы одной из многоэтажек в поселке Щелкино около десяти лет понятия не имели, что под ними находится… частный подвал. Когда здесь появились магазин и другие приносящие прибыль заведения, они были уверены, что «дети подземелья» получили помещения в аренду. Впрочем, узнать больше все равно не было возможности, поскольку никто жильцам информацию о статусе подвала не давал. Но вот неудобства от такого соседства кое-кто почувствовал сразу. Для того чтобы расширить и благоустроить подвал, частное предприятие перенесло вентили инженерных сетей в один небольшой отсек, куда попасть можно было только минуя частную территорию.

Жильцы дома рассказали, что из-за реконструкции технических сетей перестали работать три стояка, по которым подавалось отопление, в итоге обитатели 9 квартир были вынуждены написать отказ от этой услуги — зачем платить за холодные батареи? Кроме того, начали гнить стены квартир, в комнатах поселился грибок. В практику, по словам жильцов, вошло регулярное лишение людей воды по воле предпринимателя. Летом интенсивнее всего вода расходуется (и сливается) с пятницы по воскресенье, когда многие щелкинцы принимают приехавших к морю на выходные родственников. Видимо, такое водопотребление как-то сказывается на состоянии подвалов, поэтому, утверждают жильцы дома, нередко накануне выходных попросту перекрывался вентиль подачи воды. В ЖЭУ, обслуживающем дом, утверждают, что в доступе слесарей и сантехников к техсетям никто не препятствует. Но ведь ЧП случаются и поздно вечером, и ночью, и в выходные, когда и магазин на замке, и коммунальщики еще не работают — а аварийке опять же доступа в подвал нет и перекрыть вентили невозможно. Такое на памяти живущих здесь людей случалось не единожды. Какой ущерб нанесен самому зданию пристройкой, входами, сносом части несущей стены, пробитым арматурным поясом дома (а нарушение его целостности ведет к разрушению здания), может ответить экспертиза, но на нее у жильцов нет средств.

В 2008 году обитатели многоэтажки создали объединение совладельцев многоквартирного дома и только тогда узнали, что подвал находится в частных руках.

Обделенное большинство

Анастасия Титкова, юрист крымской компании «Правовой альянс», защищающей права этих щелкинцев, рассказала «1К», что около десяти лет назад подвальное помещение дома было выкуплено частным предприятием. Тогда его представители взяли согласие на такую сделку у 8 жильцов, хотя в доме 36 квартир. При этом собственники некоторых квартир постоянно живут в России и появляются только летом, то есть они никак не могли выразить свое отношение к тому, что происходит в доме. «Даже на тот момент уже существовала норма, предусматривающая согласие на продажу подвала всех жильцов дома, — пояснила юрист. — А в 2004 году Конституционный суд разъяснил норму ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 1992 г., которая касалась как раз так называемых вспомогательных помещений. К ним относятся чердаки и технические этажи, подвалы, сараи, кладовки, колясочные, лестничные клетки и так далее. Все они передаются бесплатно в собственность граждан одновременно с приватизацией квартир. То есть на момент, когда был продан подвал, по закону собственники жилья имели право на свою часть вспомогательных помещений, и никто не мог без их согласия лишить их этой собственности. А люди, которые проживали в неприватизированном жилье, имели право пользования этими помещениями, и с их мнением также необходимо было считаться».

Чем закончится судебная тяжба между жильцами и предприятием, пока сказать трудно. Суд первой инстанции посчитал, что истцы поторопились предъявить претензии собственнику подвала, — прежде необходимо было подать иск о признании недействительными двух решений местного совета, которые как раз и разрешали продажу подвала. А вот юристы «Правового альянса» уверены, что этот путь тупиковый, ведь решения основаны на иных документах, — что же, теперь каждый из них признавать недействительным в судебном порядке? Если государственная структура допустила нарушение и на сегодняшний день существует норма закона, то необходимо по ней и выровнять ситуацию, восстановив права жильцов.

Ваша доля

От продажи по-тихому подвалов и других вспомогательных помещений пострадали и жители других городов — Симферополя, Ялты, Евпатории, Алушты. Иногда предприимчивый жилец таким образом расширяет свои владения, иногда он же организует скромный бизнес: крохотный магазинчик, обувную мастерскую, пункт видеопроката и т.п. Порой у предпринимателя, приметившего симпатичный подвал, более широкие планы. И зря жильцы дома считают, что от них ничего не зависит и они никак не могут помешать их осуществлению.

Нужно знать, что закон не требует от собственников квартир никаких дополнительных действий, чтобы считаться совладельцами вспомогательных помещений. При этом доли всех собственников равны — и владельца однокомнатной квартиры, и хозяина пятикомнатных апартаментов. Без их участия и согласия никакие юридические действия производить с ними нельзя. Жильцы могут, например, возражать против возведения пристройки, потребовать прекращения договора аренды с бизнесменом, если его детище причиняет какие-либо неудобства. И напротив, с согласия своих соседей и одобрения организации, на балансе которой находится дом, можно оборудовать в тех же подвалах кладовки, мастерские и т.п.

Чтобы не допустить продажу этой собственности без вашего ведома, не следует подписывать никакие бумаги, с которыми могут обходить квартиры люди, положившие глаз на помещения в вашем доме. Такие вопросы лучше решать на общем собрании жильцов. Не принимайте на веру щедрые обещания: так, пенсионерам может показаться привлекательной перспектива возникновения в доме магазина, но ведь после того как помещение будет куплено, собственника никто не сможет заставить использовать его именно так. Кроме того, собственник может затеять реконструкцию технических сетей — и доступ к коммуникациям может быть перекрыт, обитателей дома могут постигнуть те же неприятности, что и щелкинцев. Ко всем работам, ведущимся во вспомогательных помещениях, следует относиться настороженно, узнавать, кто их проводит, проверять эту информацию в ЖЭУ. Не стесняйтесь требовать документы, созывать соседей, обращаться в разные инстанции, если подозрения о продаже помещения подтвердились. В каждом городе и многих районах Крыма работают общественные организации, дающие бесплатные юридические консультации, — пользуйтесь этой помощью. В общем, заранее оценивайте плюсы и минусы возможного соседства с чужим бизнесом.