Цены на недвижимость явно завышены, потому что себестоимость квадратного метра на Крещатике составляет 500 долларов за м2. Киев – это столица европейского государства с огромным потенциалом, поэтому цены на недвижимость будут только расти. Сейчас цены на недвижимость в Украине достигли своего дна, поэтому самое время покупать недвижимость. Украина находится в глубоком экономическом кризисе, поэтому цены на недвижимость будут падать.

Подобные абсолютно противоположные, и лишь на первый взгляд хорошо аргументированные мнения «экспертов по недвижимости» атакуют умы и кошельки украинцев. Кому же верить в данной ситуации? Ответ простой: нужно научиться видеть в подобных высказываниях экспертов аргументы, которыми они руководствуются, и делать на их основе для себя альтернативные прогнозы.

Что же влияет на стоимость жилья? Если не принимать во внимание ситуацию на рынке недвижимости в Украине, а прибегнуть к опыту стран с развитой экономикой и прозрачными рыночными механизмами, то в упрощенной форме можно сделать следующие выводы: рыночная стоимость недвижимости определяется двумя группами факторов:

Первая группа – это себестоимость строительства и инфраструктура.

На себестоимость влияет в свою очередь стоимость материалов, строительных технологий, оплата труда строителей и сопутствующие затраты. Чем более развита экономика страны, тем больше стоимость одного часа работы строителей. Чтобы сократить затраты на оплату труда, строительные фирмы вынуждены инвестировать в технологии. В европейских странах сопутствующие затраты минимальны. Например, в Германии не существует взяток строительным чиновникам. Ценообразование происходит прозрачно, изменение себестоимости жилья вполне предсказуемо.

Инфраструктура. Сделать дороги, провести газ, воду, канализацию, электричество, построить детсад, школу, больницу стоит в пересчете на каждую квартиру в микрорайоне как минимум столько же, как и построить саму квартиру.

Чтобы лучше понять, как себестоимость строительства может влиять на рыночную стоимость недвижимости, сравним цены на жилье в Германии и США. Возьмем в качестве примера небольшой частный дом для среднего класса общей площадью 200-300 м2 в предместье Берлина и аналогичный по площади, наличию инфраструктуры дом в почти не подешевевшем в результате кризиса коттеджном поселке в предместье Атланты. Цены в пересчете на украинскую гривну приблизительно одинаковые. Однако дом в Германии построен из кирпича, дом в США – из более дешевых сендвич-панелей по более дешевой технологии с заметной экономией расходов на оплату труда строителей. К тому же земельные участки в Германии обходятся покупателям дороже из-за их нехватки в маленькой Европе. Итак, самый беглый анализ ситуации показывает, что себестоимость частного дома в Германии в 2 – 3 раза больше себестоимости частного дома в США, хотя рыночная цена приблизительно одинаковая.

Теоретически, американские строительные фирмы, в отличие от своих немецких коллег, не будут работать в убыток, даже если будут продавать готовые дома со скидкой в 40%. А случится это, когда произойдут изменения во второй группе факторов – изменится соотношение спроса и предложения.

Вторая группа факторов, влияющих на стоимость недвижимости – соотношение спроса и предложения. В экономически развитых странах существует сбалансированное соотношение стабильного спроса и стабильного предложения, что делает эту составляющую рыночной стоимости жилья предсказуемой и исключает резкое повышение и понижение рыночной стоимости жилья.

На соотношение спроса и предложения, в свою очередь, оказывает влияние множество факторов: банковское кредитование, экономическая и политическая ситуация, менталитет.

Кредитование. В развитых европейских странах до 90% жилья покупается в кредит на 20-30 лет. Семьи не только получают кредит под 3-6% годовых, но и могут воспользоваться льготами в налогообложении, что иногда уменьшает реальную процентную ставку на половину. Программы по кредитованию жилья населения сильно увеличивают спрос и подогревают цены на недвижимость.

Экономическая ситуация в регионе. В развитых странах платежеспособность населения, влияющая на стоимость жилья, прямо пропорционально зависит от наличия рабочих мест. В Украине наличие работы не гарантирует платежеспособность.

Политическая ситуация. В долгосрочной перспективе страны со стабильной политической ситуацией могут рассчитывать на кредиты от международных банков под более низкий процент и на более долгий срок, что благоприятно сказывается на развитии всех сфер экономики, в том числе строительстве жилья. Кроме этого населению легче решиться взять кредит на полжизни под покупку жилья.

Менталитет играет более весомую роль в формировании цен на недвижимость, чем может показаться. Вот Вам простой пример: В восточной части Германии престижно жить в частном доме. Крайне не престижно жить в панельных домах, которые были построены во времена Немецкой Демократической Республики и очень похожи на наши «хрущевки». Небольшой дом может стоить в Германии в 10 раз дороже квартиры в панельном доме. В Украине подобная сегментация рынка по психологическим факторам только зарождается.

Кто сможет правильно определять изменения в менталитете украинцев, сможет точнее прогнозировать развитие ситуации на рынке недвижимости.