С начала 2009-го в Украине полностью прекращено ипотечное кредитование (кредиты под 28–30% годовых — не в счет). До начала кредитного бума, в 2004 году, стоимость квадратного метра в столице составляла $700–800. Если учесть, что с 2004-го доходы украинцев (по крайней мере, в пересчете на доллары США) не выросли, логично ожидать возврата к докризисным показателям стоимости.

Тот же результат можно получить, оценивая стоимость жилья по критерию доходности. К примеру, по классификации Global Property Guide, недвижимость, приносящая менее 5% годовых при сдаче в аренду, считается переоцененной (нормальный показатель 6–7%, от 8% и выше — жилье недооценено). В феврале этого года квартиры в центральных районах Киева приносили около 3,8–4,5% в год. Доходность самого ходового жилья — малогабаритных квартир в спальных районах — колеблется в пределах 4–5% годовых.

Еще один критерий оценки — сравнение наших цен на недвижимость со стоимостью аналогичных объектов в странах, сопоставимых с Украиной по уровню экономического развития. По уровню ВВП на душу населения Украина примерно соответствует государствам Латинской Америки (в долларах США, по паритету покупательной способности), а Киев — Мексике. Премиальная недвижимость в центре украинской столицы стоит от $260 тыс. за скромную квартиру площадью около 80 кв. м до $400 тыс. за 120-метровые апартаменты. В Тихуане — мексиканском курорте международного уровня на Тихоокеанском побережье — за аналогичную недвижимость просят $86 тыс. и $196 тыс. соответственно. Покупка квартиры в центре Мехико обойдется еще дешевле.

Не выбивается из общей канвы и сравнение стоимости с себестоимостью строительства. Сейчас затраты на возведение одного квадратного метра многоквартирного дома составляют около $600 для Киева и примерно $400 в областных центрах. Квартиры у застройщиков стоят как минимум вдвое дороже, цены вторичного рынка превышают себестоимость строительства втрое.

Высокий уровень цен в Украине сложился под влиянием массы факторов: ипотечный бум прошлых лет, высокая доля теневых доходов, спекулятивный спрос, поборы с застройщиков и крайне низкие объемы строительства, в конце концов, игра на повышение посредников-риелторов. Сегодня большинство этих факторов на рынок никак не влияют, но цены по-прежнему высоки.

В парадоксальной инертности украинского рынка недвижимости нет ничего удивительного. В развитых странах как минимум треть всей жилой недвижимости так или иначе находится в залоге (в США — более 90%). В Украине доля кредитных квартир и домов исчезающе мала, соответственно, рынок почти не испытывает давления со стороны залоговых квартир, выставляемых на продажу с дисконтом.

После бесплатной приватизации жилья в конце 1990-х годов около 80% украинцев владеют собственной недвижимостью, причем в ней же и проживая. В США аналогичный показатель не превышает 60% населения, в некоторых странах Европы — не дотягивает и до 40%. Все остальное приходится на «доходные» дома, большинство владельцев которых поступают с ними как с любым другим инвестиционным инструментом: покупают в надежде на прибыль и продают при соответствующей конъюнктуре. В Украине 99,9% домовладельцев не помышляли о срочной продаже жилья, несмотря ни на какой кризис.

По большому счету обвал цен на жилье, продолжавшийся с осени 2008-го по лето 2009-го, был спровоцирован владельцами недвижимости, срочно нуждавшимися в деньгах: теми, кто инвестировал в жилье свободные средства в 2004–2008 гг., собственниками заложенных квартир с невыплаченным телом кредита и т. п. К лету такие продавцы с рынка практически исчезли, и падение цен тут же замедлилось: с -1,5–2% в неделю до -0,2–0,5%.

Сегодня цена недвижимости в основном формируется за счет сделок обмена: владелец проданного жилья тут же подыскивает себе большую или меньшую квартиру, в зависимости от обстоятельств. В этом случае даже полное отсутствие клиентов не заставит продавца снижать цену более чем на 1–2% в месяц. Исходя из нынешнего поведения цен, где-то к лету-осени нынешнего года можно ожидать преодоления психологического барьера в $1500 за квадратный метр киевского жилья.

Мягкое проседание рынка недвижимости может продлиться сколь угодно долго. Если в Украину не придут длинные дешевые деньги, цены постепенно опустятся до $1000 и даже $800 за квадрат. Правда, подобный сценарий маловероятен: при сохранении нынешнего темпа квадратный метр подешевеет до $1 тыс. не ранее зимы 2011–2012 годов. Но к этому времени улучшится и экономическая ситуация в стране. А значит, падение сначала замедлится, а после сменится ростом — до следующего катаклизма.