Актуальность вопроса 

В современных условиях все большее значение приобретают вопросы правовой регламентации отношений с одновременного использования наземных и подземных пространств (площадей) населенных пунктов различными субъектами для неодинаковых потребностей, наиболее остро ощущается в крупных городах нашей страны. Кое-где, новейшие строительные и конструкторские технологии позволяют и относительно обособленное хозяйственное использование надземных пространств земельных участков.Не подвергаем сомнению, что использование территориально ограниченных земель поселений «в разных плоскостях» значительно более эффективным, в сравнении с традиционной хозяйственной эксплуатации «земной поверхности. Таким образом, в современных условиях, следует говорить о реальной необходимости использования земельных участков населенных пунктов как некоего «объема» или «пространства», с хозяйственной эксплуатацией его различных «срезов» ( «плоскостей»). 

Впрочем, анализ действующего законодательства и практики правоприменения показывает, что такое использование на предусмотренных действующим земельным и гражданским законодательством юридических титулах: сервитута, суперфиция, совместной собственности, совместной аренды (Совместной) порождает большое количество проблемных вопросов. Нетрудно увидеть, что действующее земельное и гражданское законодательство Украины не в полной мере способны устойчиво и единообразно решать эти вопросы, а ситуации, встречающиеся на практике, очень различаются между собой. 

Гражданско-правовой и земельно-правовой аспекты понятия «земельный участок» 

В современном земельном праве в целом устоявшимся является понимание «земли» как поверхности, охватывающей почвенный слой или территориальное пространство. В свою очередь «земельный участок» - это часть «земли», который имеет четко определенные в порядке землеустройства и зафиксированы в «двумерном пространстве» границы.Закрепленное в ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК) [1] понятия земельного участка как «части земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения с определенными в отношении его правами», к сожалению, не дает исчерпывающего представления о ее «пространственные границы». 

В то же время, ч. 3 названной статьи Кодекса представляет попытку очертить «земельный участок» как определенную часть «объема», в рамках которого реализуются субъективные права землевладельцев и землепользователей, а именно: «право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и в глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений ». Практически аналогичные положения на этот счет закреплены в ч. 3 ст. 373 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) [2]. 

Всего - то определение земельного участка как «части пространства» или «объема» более характерное для науки гражданского права. Так, российский цивилисты П.М. Виноградов предлагает гражданско-правовое понятие земельного участка как «недвижимое, нерукотворной телесной вещи, представляющей собой пространство (курсив - А.Р.), границы которого определены в установленном законом порядке, а собственник которого вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого пространства, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, иными законами и не нарушает прав других лиц »[3]. Представляется, что такое определение может стать приемлемым и для отечественной правовой доктрины. Тем не менее, учитывая предписания ч. 3 ст. 79 ЗК, считаем возможным рассматривать земельный участок как часть пространства или объема и в пределах предмета земельного права. 

И хотя, действительно, вопросы использования подземных и надземных пространств безспосередньо не трогают вопросы рационального использования и эффективной охраны поверхностного или плодородного слоя почвы, то есть «земли» как природного объекта, все же регламентация вопросов использования земельных участков как части пространства не может быть полной мере обеспечения гражданско-правовыми предписаниями. Ведь, по меньшей мере, проектирование и установка в натуре (на местности) границ земельных участков происходит в порядке землеустройства в соответствии с земельным законодательством. Определение их «вертикальных границ» является несколько более сложным, поэтому будет рассматриваться нами отдельно. 

Затронутый вопрос затрагивает и более общую проблему соотношения предметов земельного и гражданского права как правовых отраслей и отраслей законодательства.Как справедливо отмечает российский ученый О.И. Крассов относительно перспектив развития современного (российского) земельного права: «... происходит законодательное Обособление режима недвижимого имущества как единого целого ... главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества ... в перспективе земельное право будет охватывать весь комплекс отношений по поводу недвижимости, постепенно формируется право недвижимости как единая самостоятельная отрасль российского права »[4; 13-14]. 

 Не вдаваясь в детали, по нашему мнению, перспективы реформирования отечественного законодательства вряд ли стоит связывать с дальнейшим углублением «ветвления» законодательства, регламентирующего использование земельных территорий страны, размещенных на них имущественных объектов, надземного и подземного пространств и т.д. Неуместность отдельного регулирования этих отношений актами различных отраслей законодательства: земельного, градостроительного, гражданского, хозяйственного, регистрационного особенно четко прослеживается при решении вопросов использования земельных территорий населенных пунктов. 

К вопросу об определении «вертикальных границ» земельных участков 

В отличие от, например, французского гражданского кодекса, отечественное законодательство ограничивает использование земель определенными пространственными (плоскостными) пределами. Такое состояние дел в определенной степени затрудняет правильное осознание конкретных вертикальных границ (границ), которые определяют внешнюю границу однородной сферы реализации владельцем (пользователем) земельного участка своих субъективных прав по ее эксплуатации.Действительно, если бы такие границы можно было считать бесконечными, все вопросы относительно использования надземных и подземных пространств определенных участков населенных пунктов, разделенных между землевладельцами и землепользователями, способны были бы быть решены в плоскости земельно - сервитутных или иных отношений по поводу использования чужих земельных участков или совместного использования земель. 

Определенное внимание вопросам определения «вертикальных границ» понятие земельного участка посвятил А.М. Мирошниченко [5]. По мнению ученого, понятие «земельного участка» включает в себя соответствующий пространство (необходимый для использования участка по целевому назначению, в том числе ее застройки), а также поверхностный (почвенный) слой. При чем, по нашему мнению, следует вести речь не только о «естественной почву», но и о «городской почву», то есть усовершенствованные трудом человеком поверхности населенных пунктов (земельные улучшения), которые предоставляют возможность использовать их земли по назначению и является «свойствами »соответствующих« земельных участков », если сами собой не имеют отдельного функционального назначения и не признаются« неземельною »недвижимостью. 

Рассматривая земельный участок как определенную часть пространства, следует сделать несколько оговорок. Действительно, использование «земли» может быть связано с углублением (иногда значительным, как то - рытье больших котлованов для возведения многоэтажных домов) под поверхность земельного участка. Кстати, любое «фундамент» по нормативно-правовому определению - это подземная часть здания, через которую передается нагрузка от его надземной части на почву [6]. Впрочем, рытье таких котлованов или устройства глубоких фундаментов следует рассматривать как одну из сторон хозяйственного использования самой земли а не, например, недр. Здесь, однако, использование каждого земельного участка ограничивается ее целевому назначению. 

Можно сказать, что возможность правомерного использования земельного участка ограничивается не столько ее физическими и природными признаками, сколько юридическими - целевым назначением, которое устанавливается в административном (землеустроительно - административном) порядке. 

Такое утверждение выглядит достаточно логичным, поскольку целевое назначение проектируется и устанавливается согласно документации по землеустройству, в которой должны обосновываться определенные проектные решения относительно необходимости и границ использования надземного и (или) подземного пространств земельных участков. В населенных пунктах целевое назначение определяется также с учетом градостроительной документации и утвержденных планов зонирования (местных правил застройки).Последние в значительной мере определяют «разрешено пространственное использования земельных участков», достаточно подробно регламентируя этажность зданий в отдельных градостроительных зонах, возможность сведения определенных подземных сооружений и сетей и т.д. В соответствии с местными правилами застройки предоставляются градостроительные условия и ограничения застройки земельных участков, которые определяют (ограничивают) конкретное пространственное использования земельных участков населенных пунктов (ст.ст. 24, 27 и др. Законом Украины «О планировании и застройке территорий») [7] . 

Проблема использования подземных и надземных пространств земельных участков на предусмотренных действующим законодательством юридических титулах 

Если целевое назначение земельного участка предусматривает определенную возможность использования ее надземных и надземных частей, другое лицо может использовать эти пространства только по договоренности с собственником (пользователем) такого участка. 

Например, предоставление (передача) земельного участка для строительства и обслуживания автомобильной дороги предусматривает и определенное освоения ее «подземных частей». Это обусловлено тем, что законодательно определено понятие «автомобильной дороги» включает, среди прочего, подземные сети. Тем не менее, существующие реалии несколько усложняют отношения по использованию таких объектов и соответствующих земель, поскольку в подавляющем большинстве случаев подземные сети является составной имущественных комплексов отдельного функционального назначения, находящихся в собственности (на балансе) других органов или организаций. 

Данный «конфликт» может быть частично решен в плоскости земельно-сервитутных отношений, в частности, путем установления личного сервитута. Однако и здесь возникает вопрос: лицо следует признать владельцем (пользователем) соответствующего земельного участка (что занятая дорогой и подземными инженерными сетями), а какую - сервитуарием? Фактически, данный вопрос сводится к тому, какая из этих лиц первой оформила и зарегистрировала правоустанавливающий документ на соответствующий земельный участок, поскольку законодательство вообще не определяет какой из подобных объектов является «главным» (требует безусловного оформления земли на титуле собственности, аренды или постоянного пользования), а какой - «второстепенным».Именно в этих обстоятельствах довольно трудно сформулировать какое-либо универсальное правило решения аналогичных с правовой точки зрения ситуаций, связанных с необходимостью одновременного использования наземного и подземного пространств в населенных пунктах. 

Ограниченность применения сервитута в таких отношениях обусловливается тем, что использование подземных частей чужого земельного участка, например, для строительства новых объектов не в полной мере соответствует содержанию этого правового института, который закреплен в отечественном законодательстве. 

В то же время, существующее правовое регулирование суперфиция (ст. ст. 413-417 ГК, ст. 102-1 ЗК) есть хотя и в отдельных случаях приемлемым, впрочем оказывается не в полной мере адекватным ко всем возможным ситуациям. Например, в отличие от отечественного ЦК, Гражданский кодекс Республики Молдова прямо предусматривает не только возможность использования земельных участков на титуле суперфиция для обслуживания уже существующих зданий, но и использование на таком праве подземных пространств чужого земельного участка. 

Дело в том, что обычно вопрос размещения определенных объектов или осуществления какой-либо деятельности над и под землей разрешаются в разное время, а именно такое использование происходит для отличных целей. Стоит напомнить, что действующее земельное законодательство не предусматривает возможностей использования различных «срезов» единой земельного участка для целей, присущих разным категориям земель страны. Так, определяя целевое назначение определенного участка ее можно отнести только к одной из закрепленных в ЗК категорий земель, что, по сути, обедняет правовое регулирование отношений по использованию земельных участков как частей пространства. 

В противном случае, например, при строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом, вопросы использования соответствующего земельного участка в разных плоскостях несколькими лицами может быть решен путем применения механизмов оформления совместной аренды или совместной собственности. В частности, согласно ст.88 ЗК совладельцы такого участка могут договориться об отдельном использования ее надземных и подземных частей (рассматривая земельный участок как часть объема, вполне логично, что участник, например, общей долевой собственности может получить в натуре во владение и пользование часть земельного участка под землей, а другой - над землей). Представляется, что заключение подобной по смыслу соглашения спиворендарямы земельного участка также не противоречит основам гражданского и земельного законодательства (что, однако, не поддерживается отдельными исследователями). В этом случае речь идет об использовании одной «земельного участка» земель жилищной и общественной застройки, целевое назначение которой предусматривает хозяйственную эксплуатацию как подземного (паркинг), так и надземного (жилой дом) пространств. Отдельно при этом следует определить принципы использования недвижимого имущества (здания и паркинга) между совладельцами земельного участка. 

Тем не менее, использование земельных участков на праве общей собственности тоже не лишен недостатков. Так, достаточно трудно определить доли совладельцев, которые позволят определить в натуре каждому совладельцу его часть пространства, распределять плоды и доходы от эксплуатации единой земельного участка и т.д.Относительно совместной аренды (Совместной аренды) земельных участков следует отметить, что такой титул использования земель прямо не предусмотрено законами Украины. Впрочем, по нашему мнению, такое использование является возможным, поскольку не противоречит законодательству. 

Тенденции и перспективы совершенствования правового регулирования использования надземных и подземных пространств в Украине 

Действительно проблемным является вопрос использования подземного пространства земельного участка, которая уже предоставлена определенному лицу для нужд, которые не предусматривают такого ее использования. В таких примеров можно отнести освоение для сооружения капитальных объектов строительства части подземного пространства «земельного участка», предоставленной определенной юридическому или физическому лицу в арендное или постоянное пользование или в собственность, для осуществления благоустройства. Действительно, использование определенной части территории населенного пункта (объекта благоустройства) во многих случаях предусматривает договоренности, дальнейшее обслуживание и содержание лишь незначительного «набора» элементов благоустройства (лихтарив, деревьев, скамеек, урн и др.). То есть, такое целевое назначение, которое определяется на основании градостроительной документации и документации по землеустройству, обычно не предусматривает возможности существенного углубления в грунт для строительства подземных объектов отдельного функционального назначения. 

Можно утверждать, что в таком случае речь идет об использовании двух фактически отдельных и самодостаточных с правовой точки зрения «земельных участков, расположенных в разных пространственных плоскостях: одна из них предназначена для благоустройства, расположенная« на поверхности », другая, подлежащая застройке, - «под землей». Не сомневаемся, что к такой «постановки вопроса» действующее земельное законодательство в целом не подготовлено. 

В частности, такие участки не может учитывать в существующей «двухмерной» кадастровой системе (хотя и принципиально не исключаем такую возможность при использовании современных ГИС-технологий и трехмерных ГИС-систем). Гипотетически, такой подход способен позволить более эффективно использовать крайне ограниченные земельные территории населенных пунктов и увеличить поступления от платы за землю. 

Затронутый вопрос непосредственно связан с проблемой введения в Украине трехмерного земельного кадастра или т.н. «3-D кадастра», который получает все большего внимания исследователей в западных странах. Вместе с тем, эти проблемы трудно назвать детально исследованы в отечественной правовой и землеустроительной науке. Отдельные авторы утверждают, что с правовой точки зрения земельная регистрация всегда была трехмерной и указывают на необходимость изображения на планово - картографических материалах пространства, которое находится над и под поверхностью земельного участка. Следует в целом согласиться со сделанными выводами из того, что развитие трехмерного кадастра способствовать внедрению трехмерной регистрации, как регистрации не только определенной части территории, но и определенного пространства на который распространяется право собственности согласно законодательству [8]. 

Впрочем, несмотря на то, что в последнее время значительное развитие получают трехмерные геоинформационные системы, трехмерное планирование в строительстве, а использование объектов «земельного» и «неземельнои» недвижимости населенных пунктов все чаще связывается с использованием различных «плоскостных срезов пространства» (строительство и реконструкция подземных метро в городах, магазинов и кафе - баров в подземных переходах, эксплуатация многоэтажных зданий с помещениями различного функционального назначения на разных этажах и т.д.), к сожалению, представителями земельно-правовой науки, исследующих правовые вопросы ведения государственного земельного кадастра в Украине, этим вопросам посвящена мало внимания. 

С юридической точки зрения большой проблемой является определение конкретного «протяженности» вертикальных (пространственных) границ земельных участков, которые должны быть отражены в трехмерном кадастре. Как показано выше, такие «границы» следует определять исходя из целевого назначения земельного участка, который, однако, не всегда однозначным. В населенных пунктах для определения таких границ незаурядного значение играют местные правила застройки с зонинг - планами. Именно этот документ и изданные в соответствии с ним градостроительные условия и ограничения застройки и иного использования земельных участков поселений позволят определить конкретные «пространственные границы» каждого земельного участка, то есть ее «разрешено пространственное использования». 

В определенных случаях (строительство надземных мостов, транспортных путей и других линейных или даже площадных объектов над землей) как отдельную «земельный участок» и, соответственно, объект прав, недвижимости, налогообложения и т.п. возможно будет рассматривать и «надземный пространство», т.е. плоскость, расположенную выше сферы реализации прав «наземного землепользователя», ограниченную конкретным целевым назначением его участка. Речь идет об использовании земли именно как «территории», а не, например, пользование воздушным пространством. Это можно наглядно проиллюстрировать тем, что ожидаемый экономический эффект от размещения и функционирования, например, объекта коммерческого (торгового или иного) назначение «над землей» в центре мегаполиса и «посреди поля» явно будет неодинаковым. В этом контексте отдельного осмысления требуют проблемы соотношения соответствующих предписаний ЗК, Воздушного кодекса Украины [9] и Кодекс Украины о недрах [10]. 

К сожалению, однозначного решения этих вопросов пока нет, а потому эксплуатация подземных (а в некоторых случаях и надземных) пространств в населенных пунктах преимущественно происходит без оформления каких-либо документов на землепользование и, соответственно, с недополучением бюджетами платы за землю. 

Поэтому в настоящее время наиболее оптимальным представляется предусматривать использование надземных и подземных пространств определенных земельных территорий на момент их «первичного» отчуждения или предоставления в пользование из земель государственной и коммунальной собственности. Следует понимать, что, например, возведение под землей объектов без нарушения прав уже существующего «пользователя поверхности» в доминирующем количестве случаев практически невозможно, а иногда требует и полного сноса расположенных на земле зданий и сооружений с предоставлением их владельцу иного земельного участка. 

Ограниченность земельных территорий поселений требует и более рационального подхода со стороны управленческих органов к их планирования и решения вопросов распоряжения землями. Например, готовя лоты для продажи земельных участков или прав на них на земельных аукционах, с учетом градостроительной и землеустроительной документации, может предусматривать использование как наземных (надземных), так и подземных пространств определенного земельного участка, купить которую (права на которую) могут одновременно несколько лиц. 

Другим однако не менее важным вопросом является вынужденное «разрыва» правового режима земельного участка в случае его застройки над и под землей объектами недвижимости (зданиями и сооружениями, принадлежащими на титуле собственности разным субъектам. Дело в том, что подобные случаи не учтены в ст. 120 ЗК и ст. 377 ГК.Нет достаточных оснований также рассматривать такие здания или сооружения как главную вещь и принадлежность или как составляющие единого имущественного комплекса, поскольку они могут представлять собой полностью отделены и не связаны между собой физически и юридически недвижимые вещи. 

По нашему мнению, в перспективе усовершенствование актов действующего земельного и гражданского законодательства, уместно более детально рассмотреть возможность внедрения в отечественное законодательство так называемой «концепции единого объекта недвижимости». 

Так, российский ученый-цивилисты П.М. Виноградов предлагает конструкцию недвижимого имущества как земельного участка в совокупности с другими объектами недвижимости, находящихся как над, так и под данным земельным участком. Ученый, однако, видит возможным реализовать данную концепцию только вместе с одновременным признанием и введением в гражданский оборот недвижимого имущества нового объекта - ограниченного права на недвижимое имущество. В рамках концепции «единого объекта недвижимости» предлагается рассматривать земельный участок и все объекты, расположенные над и под ней, характеризующихся признаком прочной связи с данным участком, как трехмерную конструкцию. При этом, на разных «уровнях» такой конструкции вещные права на нее имеют разный субъектный состав, а объем прав указанных субъектов также не совпадает [3]. В то же время, по нашему мнению, и такой подход не будет в состоянии урегулировать все без исключения возможные ситуации. Например, довольно трудно будет ввести его, если речь идет о необходимости использования земельных участков для возведения и обслуживания подземных (надземных) линейных объектов большой протяженности. Здесь, кажется, оптимальным вариантом останется личный сервитут. 

Вместе с этим требуют пересмотра и положения действующего земельного законодательства, которые определяют принципы распределения земельного фонда страны на категории и установления целевого назначения отдельных земельных участков.В частности, законодательство не должно исключать возможность использования различных «срезов» земельного участка для неодинаковых целей (функций). Например, в существующем правовом поле довольно трудно определить целевое назначение участка, подземное пространство которой используется для нужд транспорта или производства, а надземный - для возведения жилья, общественных или иных объектов общего пользования, или же наоборот. 

Очевидно, что дальнейшее изучение этих недостаточно исследованных в науке земельного права вопросов с целью обоснования предложений по совершенствованию актов действующего законодательства является действительно нужным.