Главным новшеством в земельных отношениях юристы назвали упрощение процедуры оформления правоустанавливающих документов при отчуждении частных участков. Так, право собственности на земельный участок частной собственности, купленный без изменения его границ та целевого использования, может быть заверенным гражданско-правовым договором по его отчуждению (договором купли-продажи, мены, дарения, договором об удовлетворении требований кредиторов по договору ипотеки и т. д.) или свидетельством о наследстве. Государственный акт на право собственности с отметкой нотариуса про отчуждение земельного участка и отметкой с управления земельными ресурсами про регистрацию права нового владельца.

Теперь получение нового госакта – это право, а не обязанность собственника. Более того, появилась возможность получения единого правоустанавливающего документа (договора) на земельный участок и на объект недвижимости, который размещен на ней (при совместной покупке).

Но и без проблем не обошлось. Кабинет министров Украины в конце 2008 года утвердил новую форму госакта па право собственности для земельного участка, а Госкомзем внес соответствующие изменения к Инструкции о порядке составления, выдачи, реестрации и сохранения государственных актов под новые («синие») акты. Потом выяснилось, что старых («зеленых») бланков госактов осталось слишком много, и правительство разрешило их использование (особенно для бесплатной приватизации) с учетом изменений, внесенных в формы акта (к которым «зеленый» акт не приспособлен). В конце концов, в оборот поступили сотни тысяч госактов с дефектами формы.

На законодательном уровне закреплен принцип: один земельный участок – один госакт. Если государственный акт засвидетельствовал право собственности на несколько земельных участков, то отчуждение одного из них производится после изготовления госакта, который засвидетельствует право собственности каждого из этих участков.

Государственный акт на право собственности и право постоянного пользования земельным участком видается на один участок. Как исключение один госакт может давать право на постоянное пользование несколькими земельными участками, выданными под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередач и связи).

Сейчас собственник или пользователь земельного участка может самостоятельно определить вид её использования (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) в границах требований установленных законом к использованию земель данной категории, с учетом градостроительной документации и документации землеустройства.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются владельцами или пользователями исключительно в границах требований по использованию земель определенного вида использования, установленных Земельным кодексом Украины.

Земельные участки, принадлежащие землям обороны, используются исключительно согласно Закону Украины «Про использование земель обороны».

В прошлом году законодательно урегулирована процедура раздела и объединения земельных участков. Часть земельных участков теперь можно откреплять лишь после выделения их в отдельный земельный участок и получения собственником госакта. Четко обозначено, что ра здел (выделение) и объединение земельных участков не требует решения органа исполнительной власти или местного самоуправления и производится на основании технической документации с землеустройства.

При передаче земельных участков в собственность или пользование и изменения их целевого назначения, согласно проектов землеустройства по их наделу, техническая документация для составления правоустанавливающего документа не разрабатывается.

Для раздела или объединения земельных участков, которые находятся в залоге или использовании, нужно заверенное нотариусом согласие залогодержателей или пользователей. Для раздела или объединения земельных участков землепользователем необходимо согласие их владельцев (а для земель государственной собственности – органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком). Согласие владельца земельного участка не нужно в случае раздела земельного участка в связи с приобретением права властности на жилой дом, размещенный на ней.

Важные изменения были внесены для упрощения порядка приобретения права на земельный участок для граждан. Применение процедуры согласования места размещения объекта (выбора земельного участка), которая есть стадией выделения земельного участка, ограничено лишь случаями изъятия (выкупа) земельного участка для нужд общественности.

Установлен порядок согласования документации по землеустройству по принципу единого окна, путем организации при каждой районной госадминистрации, а в городе областного назначения комиссии, в состав которой должны входить представители всех органов уполномоченных согласовывать такую документацию.

Установлен трехнедельный срок рассмотрения этой комиссией поданной документации, а также внедрено правило, согласно которому основанием для отказа в согласовании документации может быть исключительно ее несоответствие закону.

Освобождено от обязательной продажи, на земельных торгах, земельных участков государственной или коммунальной собственности или права на них для: ведения фермерского хозяйства, ведения индивидуального селянского хозяйства, садоводчества, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и построек приусадебных участков, индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, сенокоса и пастбища, огородничества.

Революционным стало нововведение возможности получения права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости. Так, к приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенное на земельном участке, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящееся в собственности, пользовании другого лица, прекращает ее право на земельный участок, на котором расположены эти объекты.

Если земельный участок находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на размещенные на нем дом, здание или сооружение приобретатель получает право пользования таким земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

В случае приобретения недвижимости в общую собственность право на земельный участок определяется пропорционально доле в праве собственности на жилой дом, здания или сооружения. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение лицами, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к таким лицам переходит право пользования соответствующим земельным участком на условиях аренды.

Существенными условиями договора отчуждения недвижимости является размер и кадастровый номер земельного участка, право на которую переходит в связи с приобретением права собственности на такой объект. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после ее выделения в отдельный земельный участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.
Установлены ограничения по искусственно созданных земельных участков. Так, не могут передаваться в частную собственность и в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода или на земельных участках дна водных объектов.

Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность в случае искусственного создания земельного участка на территории населенного пункта, в том числе с нарушением установленных правил.
Государство приобретает право собственности на землю в случае искусственного создания земельного участка за пределами населенных пунктов, в том числе с нарушением установленных правил.

Законодатель предусмотрел дополнительные условия прекращения моратория на свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения. Если раньше прекращения ограничений относительно свободного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения (государственной и коммунальной собственности, частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства и выделенных для ведения личного сельского хозяйства) было связано лишь со вступлением в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель, то с вступлением в силу изменений в Переходные положения Земельного кодекса Украины мораторий может быть снят не ранее 1 января 2012 г. (даже при условии вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель).

Изменения в законодательство касались и аренды земельных участков. Так, законодательно закрепленный порядок предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование, передачи их в аренду, а также порядок продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них. Установлена обязательность продажи земельных участков государственной, коммунальной собственности или прав на них на конкурентных началах (земельных торгах). Предусмотрено, что право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее землепользователем (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), вносимое в уставный фонд, переданное в залог.

Также отменена норма Хозяйственного кодекса Украины, которая требовала обязательного нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков, заключенных с участием субъектов хозяйствования. А согласно новой редакции п. 9.1.4 ст. 9 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества с участием физических лиц требуется лишь в случаях, предусмотренных законом.